ក្រុមហ៊ុន FI និងទស្សនាទានវិនិយោគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា

ក្រុមហ៊ុន_FI_និងទស្សនាទានវិនិយោគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា នៅក្នុងបទបង្ហាញក្នុងសិក្ខាសាលាមួយនៅទីក្រុងភ្នំពេញ លោក ង៉ែត ជូ ស្ថាបនិក និងប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលក្រុមហ៊ុន F.I Vision Capital បានបង្ហាញនូវទស្សនាទានលើការវិនិយោគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ក្រោមចំណុចគន្លឹះចំនួន ៥ចម្បង៖ ទី១ ពាក់ព័ន្ធនឹងការផ្លាស់ប្ដូរបរិយាកាសវិនិយោគនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យទៅកាន់ទ្រង់ទ្រាយកាន់តែធំ ទី២ ការបង្កើតបរិយាកាសច្បាប់សម្រាប់ការគ្រប់គ្រងទុនវិនិយោគ ទី៣ យុទ្ធសាស្រ្ដថ្មីក្នុងវិស័យនេះ ទី៤ ការរៀបចំផែនការបង្កើនទុន និងចុងក្រោយ ទី៥ ការបរិយាយអំពីក្រុមហ៊ុន FI របស់លោកផ្ទាល់។ សំនួរ៖ តើអ្វីជាការវិវត្ដន៍នៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជារហូតមកដល់ពេលនេះ? លោក ង៉ែត ជូ៖ ការវិនិយោគនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាបានវិវត្តន៍ទៅក្នុងទម្រង់ដែលមានទ្រង់ទ្រាយកាន់តែធំ ឬគេហៅជាភាសាអង់គ្លេសថា “Upscaling”។ នៅក្នុងការវិវត្តន៍នេះ វិស័យបីចម្បងនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យក៏ត្រូវវិត្តន៍ខ្លួនផងដែរ។ វិស័យទីមួយ គឺ ដីអលនទ្រព្យសម្រាប់លក់រាយ និងពាណិជ្ជកម្ម។ នៅពេលបច្ចុប្បន្ន និងទៅថ្ងៃខាងមុខ វិស័យលក់រាយ និងពាណិជ្ជកម្មនឹងត្រូវការដីទំហំយ៉ាងហោចណាស់ ២ពាន់ម៉ែត្រការេសម្រាប់ហាងលក់រាយទំនើប។ វិស័យនេះវិវត្តន៍ចេញពីហាង ផ្ទះ និងដីឡូតិ៍ពាណិជ្ជកម្មតូចៗ។ នាពេលបច្ចុប្បន្ន គេអាចសង្កេតឃើញទំនោរនៃការកើនឡើងវិស័យនេះ តាមរយៈការលេចឡើងនូវហាងកាន់តែច្រើន ដូចជាប្រេន Lucky Express 7Eleven Chip Mong Retail, Makro និង PTT Amozon ជាដើម។ នាពេលថ្មីៗនេះ ឆ្នាំ២០២២ ក្រុមហ៊ុន Big C ដែលជាប្រេនធំមួយរបស់ថៃ និងជាក្រុមហ៊ុនលក់រាយ បានទិញម៉ាត Kiwi ក្នុងចំនួន១៨ទីតាំង ហើយក៏មានផែនការដល់ឆ្នាំ២០២៦ ក្នុងការពង្រីកឱ្យបាន៣៥០ម៉ាត នៅកម្ពុជា។ ដូច្នេះ ទំនោរនៃតម្រូវការដីប្រភេទទីមួយនេះនឹងកើនឡើងផងដែរ។ វិស័យទីពីរ គឺ ផ្ទះលំនៅដ្ឋាន។ វិស័យនេះនឹងវិវត្តន៍ទៅប្រើប្រាស់ដីយ៉ាងហោចណាស់ បីហិចតា សម្រាប់ការសាងសង់បុរីលំនៅដ្ឋាន។ វាជាវិស័យដែលនៅពីអតីតកាល និងបច្ចុប្បន្ន មានទម្រង់ដីឡូតិ៍តូច ដីស្រែតូច និងដីភូមិតូចៗសម្រាប់លំនៅដ្ឋាន។ វិស័យទីបី គឺ ដីសម្រាប់ឧស្សាហកម្ម ដែលនឹងវិវត្តន៍ទៅប្រើប្រាស់ទំហំដីយ៉ាងហោចណាស់ ៥ហិចតា (ឬបើល្អបំផុតជាង ៥០ហិចតា) សម្រាប់ការប្រមូលផ្ដុំក្រុមហ៊ុនតូច និងមធ្យម សួនឧស្សាហកម្ម និងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចពិសេស។ វិស័យនេះវិវត្តន៍ពីដីស្រែតូចៗ ដីស្រែចម្ការ ឬដីភូមិតូចៗសម្រាប់អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម។ សំនួរ៖ តើច្បាប់ និងបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ និងការគ្រប់គ្រងទុនវិនិយោគមានសភាពបែបណា? លោក ង៉ែត ជូ៖ នាពេលបច្ចុប្បន្ន គេអាចសង្កេតឃើញថា នៅកម្ពុជា មានការលេចចេញនូវច្បាប់ និងបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងទីផ្សារមូលធន ដែលធ្វើឡើងដើម្បីឱ្យមានបរិយាកាសសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងទុនវនិយោគ។ នៅកម្ពុជា និយតករមូលបត្រកម្ពុជា (SERC) ជាស្ថាប័នជាតិកំពូល សម្រាប់ត្រួតពិនិត្យលើការប្រមូល និងគ្រប់គ្រងទុនវិនិយោគេនេះ។ បច្ចុប្បន្ន ការប្រមូលទុនអាចក្រោមទម្រង់ជា មូលនិធិ Crowd funding មូលនិធិសាធារណៈ (Public fund) មូលនិធិឯកជន (Private fund) និងមូលនិធិវិនិយោគអចលនទ្រព្យ (Real estate investment trust)។ តាមរយៈយន្ដការនេះ អត្ថប្រយោជន៍សម្រាប់អ្នកវិនិយោគអាចមានដូចខាងក្រោម៖ ទីមួយ មិនតម្រូវឱ្យមានចំណេះដឹងស៊ីជម្រៅនៃការវិនិយោគ ទីពីរ ធ្វើឱ្យការវិនិយោគគម្រោងធំមានតម្លៃសមរម្យ ទី៣ ហានិភ័យនៃការបាត់បង់ត្រូវបានបង្រួមមកនៅកម្រិតអប្បបរមា តាមរយៈការធ្វើពិពិធកម្មគម្រោងវិនិយោគ និងទីបួន ការវិនិយោគ និងការដកលុយត្រលប់វិញមានកម្រិតខ្ពស់។ បច្ចុប្បន្ន និយតករមូលបត្រកម្ពុជាកំពុងលើកទឹកចិត្តឱ្យក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យចុះបញ្ជីលើផ្សារហ៊ុនផ្លូវការ ឬគេហៅថា IPO។ ជាឧទាហរណ៍ ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យបានចុះបញ្ជីមួយ គឺក្រុមហ៊ុន JS Land។ សំនួរ៖ តើអ្វីជាវិធីសាស្រ្ដថ្មីនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ? លោក ង៉ែត ជូ៖ ទៅថ្ងៃខាងមុខ ការវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យនឹងបន្ដវិវត្តន៍ទៅមុខ ហើយនិងកាន់តែមាន “យុទ្ធសាស្ត្រ”។ គេអាចសង្កេតទំនោរនៃការវិវត្តន៍ចំនួនប្រាំ។ ទីមួយ៖ ការផ្លាស់ប្តូរពីការ “ដើរតាមហ្វូងមនុស្ស ទៅជាការវិនិយោគប្រកបដោយយុទ្ធសាស្រ្ត ភាពច្នៃប្រឌិត និងគោលដៅ”។ ទីពីរ៖ ការផ្លាស់ប្តូរពីការវិនិយោគលើគម្រោងតូចៗ ទៅជាគម្រោងទាក់ទាញ ខ្នាតធំ និងគម្រោងប្រកួតប្រជែង។ ទីបី៖ ការបង្កើតប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រងឌីជីថល។ ទីបួន៖ ការផ្លាស់ប្តូរពីអាជីវកម្មក្រៅផ្លូវការទៅជាការចុះបញ្ជីជាផ្លូវការ និងការអនុលោមតាមច្បាប់ពេញលេញ (រួមទាំងការបង់ពន្ធ)។ និងទីប្រាំ៖ ដើម្បីអាចសម្រេចចំណុចខាងលើទាំងអស់ គេត្រូវត្រូវការចំណេះដឹងស៊ីជម្រៅ បណ្តាញសង្គមច្រើន និងក្រុមការងារដែលមានសមត្ថភាព និងប្តេជ្ញាចិត្ត។ សំនួរ៖ តើគេត្រូវរៀបចំបែបណាសម្រាប់ “ការប្រមូលទុនវិនិយោគ”? លោក ង៉ែត ជូ៖ ការប្រមូលទុនវិនិយោគ ឬ Fundraising នឹងទាមទារឱ្យគម្រោងមានក្រុមការងារ គំរូអាជីវកម្ម ផែនការយុទ្ធសាស្ត្រ និងការកំណត់គោលដៅច្បាស់លាស់។ សំនួរ៖ សូមលោកបរិយាយដោយសង្ខេបអំពី ក្រុមហ៊ុន F.I Vision Capital Plc. របស់លោក? លោក ង៉ែត ជូ៖ បច្ចុប្បន្ន FI ដំណើរការប្រតិបត្តិការរបស់ខ្លួនអស់រយៈពេលជាង២ឆ្នាំ។ FI មានសមាជិកក្រុមប្រឹក្សាភិបាលចំនួន៩នាក់ដែលមានបទពិសោធន៍ច្រើនឆ្នាំ នៅក្នុងវិស័យហិរញ្ញវត្ថុ អចលនទ្រព្យ និងការអនុលោមតាមច្បាប់។ ខ្ញុំគឺជាប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាល និងមានបទពិសោធន៍ជាង២០ឆ្នាំក្នុងការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ និងហិរញ្ញវត្ថុ។ FI ក៏មានសមាជិកទីប្រឹក្សាពិគ្រោះយោបល់ពីវិស័យផ្សេងៗរួមមាន ហិរញ្ញវត្ថុ ការវិនិយោគ បច្ចេកវិទ្យាព័ត៌មាន ការអនុលោមតាមច្បាប់ ពន្ធដារ ទំនាក់ទំនងរដ្ឋាភិបាល។ នៅក្នុងការគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការប្រចាំថ្ងៃ FI មាននាយកប្រតិបត្តិដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈពី PWC និងមានបទពិសោធន៍ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ សំណង់ និងហិរញ្ញវត្ថុ ហើយនិងក្រុមការងារអភិវឌ្ឍន៍ធុរកិច្ច ដែលមានប្រវត្តិស្រាវជ្រាវ និងអភិវឌ្ឍន៍ និងបានបញ្ចប់ថ្នាក់បណ្ឌិតសេដ្ឋកិច្ចមកពីប្រទេសបារាំង និងថ្នាក់ក្រោយបណ្ឌិតពីប្រទេសស៊្វីស។ បច្ចុប្បន្ន FI មានទុនវិនិយោគប្រមាណ ៣,៤៦លានដុល្លារអាមេរិក និងជាធនាគារដីដែលបច្ចុប្បន្នគ្រប់គ្រងដីប្រមាណ៨៥ហិកតា។ ក្នុងនោះ ដី១១ហិចតា (ចម្ងាយប្រហែល ៣៥គ.មពី AEON2) កំពុងស្ថិតក្រោមការសិក្សាលទ្ធភាពដើម្បីអភិវឌ្ឍរមណីយដ្ឋាន និងលំនៅដ្ឋាន។ ចំណែកឯ ដីទំហំ៧៤ហិចតាផ្សេងទៀត គឺមានចម្ងាយប្រហែល ៦២គ.ម ពី AEON2។ ដីនេះមានគម្រោងពង្រីកសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍ចម្រុះនៃលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ តំបន់ឧស្សាហកម្ម និងទីផ្សារ៕